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广州张静律师解答：广州老城区很多独栋房屋有加建的情况，此类房屋在交易时，有的能顺利过户，有的不能。如果交易发生争议，关键看交易不能继续的原因和证据，以此来认定违约方是谁。需具体案件具体分析。下面这个案件可供参考：林某向范某买房，林某起诉因房屋存在违建可能无法过户故要求撤销合同。法院审理后认为房屋有加建不是合同解除的真正原因，真正原因是林某之前找的借名买房人不愿意借名了。最终法院认定买家林某构成违约，需赔偿卖家违约金。律师提醒：此类案件，如果卖家有隐瞒违建部分，或的确是因为违建无法过户，则属于卖家违约。
判决书节选：
法院认为：林买家、范卖家签订的《房屋买卖合同》，仅是买卖越秀区某房，建筑面积50.3平方米，并无包含违建部分，双方签署的合同并无违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。从林买家、范卖家提交的证据来看，双方签订了《房屋买卖合同》后，林买家因购房资格的问题，与范卖家产生纠纷，并找来了王某代持购买，之后林买家向中介表示代持人存在其他想法，所以要求延期交易或解除合同。合同无法继续履行的真实原因是林买家的购房资格问题，铁皮房的违建问题只是林买家进行谈判的筹码。因此，造成合同解除的原因是林买家违约，林买家要求返还定金、利息及赔偿各项费用，本院均不予支持。
由于林买家违约，范卖家已经向林买家及王某发出了解除合同通知书及律师函，双方之间的买卖关系已经解除。范卖家要求林买家及王某配合办理撤销网签备案的手续，本院予以支持。范卖家要求林买家支付违约金135000元，符合合同的约定，本院予以支持。考虑到林买家的不诚信行为及一直不予配合办理撤销网签备案的手续来减少损失，本院对该违约金不予调整，因林买家已经交纳了10万元的定金，该定金在上述违约金中抵扣，林买家还需向范卖家支付35000元的违约金。由于本院已经支持了范卖家的违约金诉请，该违约金已经考虑了林买家给范卖家造成的损失，故对范卖家另外要求中介费的损失，不予支持。
